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근저당이란 계속적 거래관계로부터 생기는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액의 범위 안에서 담보하는 저당권이다.
예를 들면 도매상 갑 과 소매상 을 사이에 갑이 을에게 상품을 계속 공급하기로 약정되어 있는 경우에 을이 갑에게 지급해야 할 금액을 장래의 결산기에 1억원의 한도에서 담보하기로 하는 저당권이 그에 해당한다.
근저당권은 장래의 증감·변동하는 불특정 다수의 채권을 담보하는 점에서, 현재 또는 장래의 특정한 채권만을 담보하는 보통의 저당권과 다르다.
그리고 근저당권은 보통의 저당권에서와 달리 소멸에 있어서의 부종성이 인정되지 않는다.
그리하여 피담보채권이 확정되기 전에 그것이 일시적으로 소멸하더라도 근저당권은 소멸하지 않는다.
근저당권은 근저당권 설정의 물권적 합의와 등기에 의하여 성립한다.
그리고 근저당권의 등기에서는 그것이 근저당권이라는 것을 반드시 등기 하여야 한다.
또한 채권의 최고액도 등기하여야 한다.그런데 근저당권 설정시 이자는 이 최고액에 포함되므로 이자의 등기는 따로 할 수 없다.
근저당권의 효력은 피담보채권에 포함되는 채권을 최고액의 범위 안에서 담보한다. 즉 결산기에 확정된 채권액이 최고액을 넘고 있으면 최고액까지 우선 변제를 받게 되고 채권액이 최고액보다 적으면 구체적인 채권액에 관하여 우선 변제를 받을 수 있는 효력이 있다.
반면에 저당권은 채무자가 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물을 인도 받지 않고 단지 관념상으로만 지배하다가 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 물권이다.
저당권의 효력은 저당부동산·부합된 물건·종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에서 다른 약정을 한 때에는 다르다. 그리고 저당부동산으로부터 생기는 과실은 예외적으로만 효력이 미친다.
저당권설정계약은 당사자는 저당권을 취득하는자(저당권자)와 저당권의 객체 위에 저당권을 설정하는 부동산 소유자 기타 객체의 소유자(저당권 설정자) 사이의 계약를 말한다.
저당권에는 우선변제적 효력이 있어서 저당권에 의하여 담보되는 채권의 변제기가 되었음에도 불구하고 채무자가 변제하지 않는 경우에는 저당권자는 저당권의 목적물을 매각 현금화하여 그 대금으로부터 다른 채권자에 우선해서 변제를 받을 수 있는 효력이 있다.
그런가 하면 저당권자가 저당권과 관계없이 하나의 채권자로서 채무자의 일반재산으로부터 변제를 받을수도 있다.