재개발절차 조합원자격

 

재개발 사업을 통한 아파트공급과 재건축을 통한 아파트 공급은 혼용하여 비슷하다고 생각하고 있지만 재개발 사업과 재건축은 다른 의미이다.

재개발사업은 주로 단독주택, 빌라, 원룸, 나대지, 잡종지, 도로, 무허가건물, 나홀로 아파트, 상가 등 여려 형태의 부동산이 혼재되어있는 지역에서 이루어지는 공공사업이다. 이러한 공공사업으로 인하여 개발이 되면 새로 진 아파트나 건물에 입주할 수 있는 자격이 주어지는데 재개발 사업의 절차와 조합원의 자격,분양대상자 자격에 알아보자.

 

■재개발 사업이란

재개발 사업이란 도로 등 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 · 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.

 

■재개발사업의 절차

1. 사업준비 단계

-기본계획수립 : 주민공람(14일 이상), 지방의회 의견청취, 지방도시계획위원회 심의.

-정비계획수립(시·군·구청장) : 주민 제안.

-정비구역지정(시·군·구청장→시·도지사) : 주민공람(14일 이상), 시의회 의견청취, 시도시계획 위원회 자문, 지방도시계획위원회 심의.

2. 사업시행 단계

- 조합설립추진위원회 승인(토지등소유자 → 시장)

위원장을 포함한 5인 이상 위원으로 구성, 토지등 소유자 ½이상 동의를 얻어 시장의 승인 을 받아야 한다.

- 조합설립인가(추진위원회 → 시장)

토지소유자 등 ¾이상의 동의, 조합 장관, 조합명부, 동의서, 창립총회 회의록, 사업계획서 등 첨부.

- 공동사업자 또는 시공자 선정 : 건설업체, 주택업자와 공동사업자 선정 가능.

시공사 선정은 조합의 정관 등이 정하는 경쟁입찰 방법으로 결정.

사업시행인가(시행자 → 시장) : 조합정관에서 정한 토지소유자 등의 동의.

30일 이상 공람.

 

3. 관리처분 단계

조합원 분양신청, 권리가액 평가, 국 · 공유지 매수, 토지수용.

권리가액 평가를 위한 감정평가업체는 시장이 추천하는 2개 이상의 감정평가기사가 평가.

관리처분계획인가(시행자 → 시장)

사업시행계획인가의 고시가 있는 날부터 120이내에 분담금, 분양신청 기간 등 통보.

토지등소유자 분양신청 기간 내에 분양신청.

시행자는 30일 이상 공람을 거쳐 인가 신청.

착공신고(시행자 → 시장) 분양 및 동 · 호수 추첨

건축물은 철거 신고 후 건축물 철거, 착공 신고시 시공보증서 제출, 일반분양 등 호수 추첨.

 

4. 사업완료단계

준공인가(시행자 → 시장)

준공인가 고시 후 확정측량 및 토지분할, 분양자에게 토지 및 소유권 이전.

시행자는 소유권 이전 후 지자체 공보에 이전 고시한 후 시장에게 보고.

청 산 : 대지 및 건축물에 대한 등기 촉탁, 청산금의 징수 및 지급.

 

■재개발 사업 조합원 자격

재개발 사업의 조합원은 정비 구역 내의 토지등소유자가 모두 조합설립과 동시에 조합원이 된다.하지만 재건축 사업의 경우에는 재건사업에 동의한 자만 조합원으로 자격이 주어진다.

조합원 자격은 크게 토지,건물,(토지+건축물),지상권(무허가건축물)의 소유자에게 조합원 자격이 주어진다.

분양 대상자는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고 한다.

그리고 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

 

-토지만 소유한 경우는 서울의 경우 토지의 총면적이 90㎡이상이면 분양자격이 주어진다.

-건축물만 소유한 주택소유자는 무조건 분양대상 자격이 주어진다.

-토지와 건축물을 소유한 경우 주택건물 소유로 인해 토지 면적에 관계없이 무조건 분양 자격 이 주어진다.

-지상권인 무허가건축물을 소유한 경우에는 권리 가액이 분양용 최소규모 공동주택1가구의 추산액 이상이면 분양대상자에 해당하여 분양 자격이 주어진다