주택 양도세 비과세 요건

 

주택을 양도할 경우에는 양도소득세 세금을 내야 하는데 일정한 요건을 충족하게 되면 양도세가 되고 또한 일시적 2주택에 해당하더라도 과세가 되지 않는다.양도소득세 비과세요건과 일시적 2주택 비과세에 대하여 알아보자.

양도소득세

개인이 토지나 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도 하였을 경우에 양도로 인한 이익에 대하여 세금을 부과하게 되는데 이를 양도소득세라 한다.

 

양도세 비과세 관련 법률근거

주택 양도 시 비과세는 소득세법 89조 제 1항 3호,소득세법 시행령 154조 1항,5항.

일시적 2주택 규정은 소득세법 시행령 제 155조,소득세법 시행령 제 156조의 2,3에 근거하여 비과세가 된다.

 

■주택 비과세 요건

▶거주자가 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 아래의 요건을 모두 충족해야한다.

-1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있을 것

-해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것

-취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

-고가주택이 아닐 것(단, 실제거래가액 9억원까지는 비과세 적용 가능)

※참고로 비거주자의 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다, 다만, 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 보유기간은 3년 이상이어야 하고 취득당시 조정대상지역 내에 있는 경우에는 해당 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

 

▶주택 양도시 보유기간 요건

원칙적으로 양도세 1세대1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도하는 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 한다. 2년 이상 보유는 주택 및 그에 딸린 토지를 각각 2년 이상 보유한 것을 말하는 것이며, 보유기간은 해당 자산을 취득한 날의 초일을 산입하여 양도한 날까지로 계산한다. 다만, 배우자 또는 직계존비속 이월과세, 가업상속공제의 경우에는 예외가 있다.

 

▶2021. 1. 1. 이후 양도하는 주택의 경우

2주택 이상을 보유한 1세대 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 다만 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다.

 

■일시적 2주택 규정

주택의 양도 과정에서 일시적으로 2주택인 경우에 양도세 비과세 특례가 적용되는 경우가 있다.

 

▶1세대1주택의 특례(소득령 제155조)

-신규주택 취득 후 종전주택 3년(1년)내 양도 시 비과세 특례.

-상속주택(조합원입주권 또는 분양권)의 소유 주택 배제 특례.

-공동상속주택의 소유 주택 배제 특례.

-10년 이내 양도하는 동거봉양 주택 특례.

-혼인 후 5년 이내 양도하는 주택 특례.

-국가등록문화재주택의 소유 주택 배제 특례.

-농어촌주택의 소유 주택 배제 특례.

-부득이한 사유로 취득한 수도권 밖의 주택 배제 특례.

-이농주택의 소유 주택 배제.

-귀농주택의 소유 주택 배제 특례.

-장기임대주택보유 등 2년 이상 거주주택 양도 시 비과세 특례.

 

▶주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례(소득령 제156조의 2, 3)

⓵조합원입주권(또는 분양권) 취득 후 3년내 종전주택의 양도 시 비과세 특례.

⓶조합원입주권(또는 분양권) 취득 후 3년〕경과 후 종전주택의 양도 시 비과세 특례.

⓷〔조합원입주권(또는 분양권)+대체주택〕 보유 중 대체주택 양도 시 비과세 특례.

⓸〔상속조합원입주권(또는 분양권)+일반주택〕 보유 중 일반주택 양도 시 상속조합원입주권(또는 분양권)의 소유 주택 배제 특례.

⓹〔상속주택 또는 상속조합원입주권(또는 분양권)+(일반주택+상속 외 조합원입주권(또는 분양권)〕 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례.

⓺동거봉양으로 ⓵~⓷에 따른 주택의 10이내 양도시 비과세 특례.

⓻혼인으로 ⓵~⓷에 따른 주택의 5년 이내 양도 시 비과세 특례.

⓼〔국가등록문화재+(일반주택+조합원입주권)〕 보유 중 일반주택 양도시 비과세 특례.

⓽〔농어촌 주택+(일반주택+조합원입주권)〕 보유 중 일반주택 양도시 비과세 특례.